何らかの理由で住宅ローンを滞納を続けてしまった場合の、
競売申し立て～退去（強制執行）までの流れをご紹介します。
デメリットの多い競売を避けるため、任意売却をご検討ください。
住宅ローンの支払いを1か月以上滞納すると郵送で督促状などが届きます。1～2か月程度の滞納でしたら、完済すれば大きな問題にはなりません。
住宅ローンの支払いを3か月程度延滞すると、債権者（金融機関）から呼び出され、状況の確認や返済についての話し合い（リスケジュール）を求められます。
金融機関から「期限の利益の喪失通知」が届きます。
これは「契約違反したので、今後の分割払いを認めません。
一括して返済してください」という、一方的な通知書です。
『期限の利益そ喪失通知』が求める一括返済に応じることができる方はほとんどいません。すると、住宅ローンを組む際に保証人となった保証会社があなたに代わり、債務を一括して返済（代位弁済）します。この後、この保証会社が新たな債権者となり、引き続き返済を求めることになります。
※このように、保証会社が代位弁済しても、債務はなくなることはありません。
新たな債権者となった保証会社から、一括返済を求められますが一括して返済できる方はほとんどいません。
そこで、保証会社は担保としている不動産を強制的に売却して債権を回収できるよう、裁判所に競売を申し立てます。
裁判所から『競売開始通知決定通知』が届きます。
競売開始が決定されると、裁判所内に物件の所在地・債務者の指名などが公開（公告）されます。
裁判所の執行官により、物件の外観や室内の写真や居住状況などの聞き取りが行われます。裁判所の権限で行われる現況調査は、不在時にでも行われ、拒否することもできません。
裁判所指定の不動産鑑定士により、競売入札価格の目安となる『売却基準価額』が決定されます。
「期間入札決定通知」が届きます。
現況調査を基にした各種の資料がインターネット・新聞等で公開（公告）されます。
入札が行われ、最高額を提示した人が買受人（落札者）になります。一般的に、競売は市価の6割～7割程度の価格で落札されます。
＊通常、入札締め切り日の前日まで任意売却することが可能とされていますが、入札がはじまってしまうと、任意売却の手続きを拒絶する債権者が多いのが実情です。
買受人（落札者）が代金を納付すると、裁判所の権限で所有権が移転します。この時点で、居住中のあなたは、法律的には不法占拠者となります。
新しい所有者から物件の明け渡しを求められます。
通常、2～3週間程度の期間を指定されます。新居の費用や引っ越し代なども自己の負担で行わなければなりません。
債権者の申立てに基づいて、相手方(債務者)に対する請求権を，裁判所が強制的に実現します。
- ・ 競売は、手続きにより取り下げることができます。
- ・ 競売の取下げには、費用は掛かりません。
